상환액의 40%, 연 400만 원까지입니다. 전세자금대출 원리금 상환액 소득공제 40% 조건은 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주일 것, 전용 85㎡ 이하 주택일 것, 대출금이 집주인 계좌로 직접 들어갔을 것으로 모입니다(2026년 10월 기준 국세청 안내).
근로소득이 있는 전세 세입자 중에서도 대출금을 본인 통장으로 받아 집주인에게 직접 보낸 분이 가장 많이 걸립니다. 조건, 입금 방식과 차입 시기, 서류와 계산 순서로 이어집니다.
소득공제 40% 조건
국세청 안내에 따르면 대상은 근로소득이 있고 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주입니다. 세대주가 이 공제나 주택청약종합저축 공제를 받지 않는다면 근로소득이 있는 세대원이 받을 수도 있습니다.
대상 주택은 국민주택규모(주거전용 85㎡ 이하)입니다. 수도권을 제외한 도시지역 아닌 읍·면은 100㎡ 이하이고, 주거용 오피스텔도 포함됩니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 봅니다.
공제액은 원리금 상환액의 40%이며, 주택마련저축 공제금액(납입액의 40%)과 합쳐 연 400만 원이 한도입니다. 전세자금대출한도(빌릴 수 있는 금액)와는 별개의 숫자입니다. 원금 없이 이자만 갚아도 원리금 상환액으로 인정됩니다.
이 공제가 맞지 않는 경우도 있습니다. 배우자가 주택을 가졌거나 공동명의 주택이 있으면 무주택 세대로 보지 않습니다. 직원 전용 저리 대출도 공제 대상이 아닙니다.
집주인 계좌 입금과 3개월
은행 같은 대출기관에서 빌린 경우, 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금돼야 하고 입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내에 빌려야 합니다. 총급여 요건은 없습니다.
전세자금대출집주인 계좌로 바로 들어갔는지는 대출 실행 내역에서 확인하는 방법이 있습니다. 근로자가 받아서 집주인에게 송금했다면 국세청 Q&A상 공제 대상이 아닙니다.
전세자금대출신청기간을 놓쳐 입주·전입 후 3개월이 지났다면 기간 요건에서 걸립니다. 계약을 연장·갱신하며 새로 빌린 경우에도 같은 기간 요건을 채우면 공제됩니다. 이사하는 경우는 이사 전 주택의 입주일 또는 전입일이 기준입니다.
대부업이 아닌 개인에게 빌린 경우는 조건이 더 까다롭습니다. 총급여 5,000만 원 이하 근로자만 가능하고, 차입 시기도 전후 1개월 이내입니다.
서류와 계산 예시
연말정산 때 회사에 내는 서류는 네 가지입니다.
- 연말정산 간소화 서비스(국세청 홈택스)에서 주택자금상환 등 증명서를 조회합니다. 안 뜨면 금융회사에서 발급받습니다.
- 주민등록표등본을 준비합니다.
- 임대차계약증서 사본을 준비합니다.
- 원리금 상환 증빙(계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)을 모읍니다.
계산은 가정을 두고 해 보면 이렇습니다. 연간 원리금 상환 900만 원이면 900만 × 40% = 360만 원이 공제됩니다. 1,200만 원을 갚았다면 480만 원이지만 한도 때문에 400만 원까지만 인정됩니다. 주택청약 납입 300만 원(공제 120만 원)이 있고 상환이 800만 원(공제 320만 원)이면 합계 440만 원이어서 역시 400만 원입니다. 실제 세금이 줄어드는 금액은 공제액에 본인 적용 세율을 곱한 만큼이며, 개인 상황에 따라 달라 국세상담센터 확인이 필요합니다.
| 상황 | 공제 여부 | 이유 |
|---|---|---|
| 은행 대출이 집주인 계좌로 직접 입금 | 가능 | 입금 방식 요건 충족 |
| 대출금을 내 통장으로 받아 직접 송금 | 불가 | 임대인 직접 입금 아님 |
| 원금 없이 이자만 상환 | 가능 | 원리금 상환액에 포함 |
| 공동명의 주택 보유 | 불가 | 무주택 세대 아님 |
| 세대주가 공제를 안 받는 경우의 세대원 | 가능 | 다른 요건 충족 시 |
※ 2026년 10월 기준, 국세청 연말정산 안내·국세상담센터 Q&A
총급여가 6,000만 원이어도 받을 수 있나요?
은행 등 대출기관에서 빌렸다면 받을 수 있습니다. 국세상담센터 Q&A에 금융기관 차입은 총급여 요건이 없다고 나옵니다. 5,000만 원 기준은 개인에게 빌린 경우에만 걸립니다.
이자만 낸 해에도 공제되나요?
예, 됩니다. 원금 상환이 없어도 이자 상환액이 원리금 상환액으로 잡힙니다. 주택자금상환 등 증명서에 상환액이 나오는지 확인하면 됩니다.
2026년 귀속 요건과 한도에 바뀐 내용이 있는지는 연말정산 안내가 나오는 대로 국세청 누리집에서 확인하는 방법이 있습니다. 세부 사항은 공식 발표 후 확정됩니다(공식 누리집 확인).
공식 사이트에서 확인출처: 국세청 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제, 국세상담센터 주택임차차입금 Q&A
